Manutenção preventiva de edificações e a relação com sinistros

Conheça - Manutenção preventiva de edificações e a relação com sinistros

No ano de 2019, vimos ao menos duas tragédias de grandes proporções decorrentes de sinistros na construção civil. Uma delas em abril no Rio de Janeiro - RJ, outra em Fortaleza – CE, e a mais recente, a queda de uma marquise em São Paulo - SP. Nos casos do Rio de Janeiro e Fortaleza, sabe-se que as construções estavam irregulares e a manutenção e o tratamento de patologias na estrutura provavelmente foram negligenciados.

Figura 1 - Desabamento de prédio no RJ. (Renee Rocha/Agência O Globo).

Figura 2 - Desabamento do Ed. Andrea em Fortaleza - CE. (Jarbas Oliveira/EFE).

Figura 3 – Desabamento de marquise em São Paulo – SP. (Willian Moreira/Futura Press).

Existem inúmeros fatores que podem levar ao sinistro de uma edificação, como erros de projeto, erros de execução, má qualidade de materiais, uso inadequado da estrutura, entre outros.

Tratando-se de edificações já existentes e antigas, a realização de vistorias e manutenções periódicas pode ser o suficiente para evitar tragédias ou a necessidade de grandes obras de reforço e/ou recuperação. Esta vistoria, no entanto, deve ser realizada por profissional habilitado e capacitado, e cabe ao condomínio contratar empresa ou profissional para determinar a situação atual das instalações e da estrutura e indicar soluções para patologias encontradas, caso existam. O síndico do condomínio possui a responsabilidade de gerir e contratar os profissionais. Caso a manutenção preventiva seja negligenciada, e haja uma ocorrência devido a isto, o síndico pode responder judicialmente (inciso V do art. 1.348 do Código Civil).

A vistoria da edificação geralmente inclui um laudo técnico, no qual os profissionais de engenharia e/ou arquitetura determinam as condições da edificação. Este laudo determina as condições de segurança, por meio de avaliação dos elementos estruturais, como vigas, pilares, lajes, coberturas e alvenarias, assim como elementos e estruturas ligadas à edificação, como placas e antenas. O laudo também inclui uma avaliação sobre instalações elétricas, hidráulicas, prevenção de incêndio entre outras, estas mais associadas ao uso adequado da edificação, mas também importantes para a segurança da mesma.

Um dos mais importantes objetivos da vistoria e do laudo é a identificação de ações urgentes, isto é, ações para corrigir algo que apresenta risco eminente para os usuários da edificação ou para a vizinhança. Esta situação pode variar desde o desplacamento do revestimento externo, passando por uma placa ou antena com fixação precária, até a uma situação onde há risco de instabilidade da estrutura, como por exemplo um pilar de concreto armado com grande parte da armadura exposta e oxidada.

Muitas destas situações podem ser detectadas por meio de manutenção preventiva, de modo a não chegar ao ponto de ser necessária uma intervenção imediata e complexa. Por ser frequentemente negligenciada, tem sido comum observarmos situações onde a intervenção deve ser célere, e dependendo do caso, de grande complexidade. Devido a esta necessidade de urgência, a manutenção corretiva acaba por ser equivocada, escondendo o real problema enquanto este persiste. Segundo Marcelli (2007), “muitos sinistros ocorrem pela falta de manutenção preventiva ou pela corretiva malfeita”.

A consequência financeira da falta de manutenção preventiva é explicada pela Lei de Sitter, que mostra que os custos de intervenção crescem em uma progressão geométrica de razão cinco, conforme a figura a seguir.

Figura 4 - Lei de Sitter. Relação entre tempo e custo relativo de manutenções/correções.

Durante a fase de projeto também podem existir falhas que resultem em consequências graves. Caso percebida tardiamente, pode ser necessário reforçar a estrutura, estando ela em fase de execução ou já concluída.

A NBR 6118:2014, norma brasileira que trata de projetos de estruturas de concreto, no item 5.3, estabelece que deve ser realizada uma avaliação da conformidade do projeto, na qual um profissional habilitado, independente e diferente do projetista, deve ser contratado para atestar se o projeto possui as informações necessárias para a execução, assim como se o projeto está tecnicamente correto e se a estrutura atende aos critérios de segurança, desempenho e durabilidade.

Portanto, é importante que seja dada a atenção necessária à edificação, inclusive durante a fase de projeto, para evitar problemas graves ou até mesmo desabamento durante o uso da estrutura. A manutenção preventiva deve ser uma atividade frequente, a ser realizada de modo a antecipar e corrigir problemas pontuais para que estes não se tornem problemas generalizados. A contratação de empresas e profissionais capacitados é fundamental para garantir que estes problemas sejam identificados e corrigidos corretamente.

Referências:

A RESPONSABILIDADE CIVIL E CRIMINAL DO SÍNDICO. Disponível em:

. Acesso em 12 nov. 2019.

DESABAMENTO DE EDIFÍCIOS PRODUZIRAM TRAGÉDIAS NO BRASIL NAS ÚLTIMAS DUAS DÉCADAS. Disponível em:

. Acesso em 12 nov. 2019.

PREFEITURA DE FORTALEZA DIZ QUE PREDIO FOI CONSTRUÍDO DE MANEIRA IRREGULAR. Disponível em:

. Acesso em 12 nov. 2019.

ENGENHEIRO AVALIA POSSIVEIS CAUSAS DO DESABAMENTO EM MUZEMA. Disponível em:

. Acesso em 12 nov. 2019.

MARQUISE DESABA NOS JARDINS E MATA ADOLESCENTE DE 17 ANOS EM SP. Disponível em:

. Acesso em 19 nov. 2019.

MARCELLI, Maurício. Sinistros na construção civil: causas e soluções para danos e prejuízos em obras. São Paulo: Pini, 2007.

ABNT NBR 6118 – Projeto de estruturas de concreto: Procedimento. Rio de Janeiro, 2014.